农村土地租赁权用以抵偿债务的行为是否有效？
《土地管理法》第十五条第二款规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
裁判要旨
租赁权的性质为债权，而土地承包经营权属于《物权法》规定的用益物权，两者性质不同。合同效力与物权变更登记效力应区别开来，本案已查明不属于以土地所有权抵偿债权，关于地上建筑物是否能够变更登记，属于合同生效后的履行问题，如履行不能则产生违约责任，各方当事人可依照合同约定与法律规定主张权利。简言之，合同效力与合同履行、合同效力与物权变更登记应分别适用相应法律规定，不能以尚未履行协议中的变更登记义务为由而否认合同效力。
案情概述
一审法院认定事实：2012年4月15日，崔某某、贾某某自农商行贷款510万元，双方签订书面借款合同，到期日为2013年4月8日，崔某某、贾某某收到借款后，未按借款合同约定的时间支付利息及偿还本金。张某某等为前述借款提供担保。
2015年12月7日，村委会形成村民代表大会决议，内容如下：经村民代表大会集体决议，同意崔某某将位于北留村恒温库5个库洞、车间、其他建筑物及附属设施设备等财产所有权及占用土地使用权转让给农村信用合作联社或农村信用合作联社指定的第三人，并同意农村信用合作联社将该资产处置给第三人。村民代表张某某等人在该决议中签字捺印。
2015年12月10日，农商行作为甲方，崔某某、贾某某作为乙方，村委会作为丙方，张某某等作为丁方，签订协议书一份，内容如下：乙方于2012年4月15日从甲方处贷款510万元，并且与甲方签订了书面借款合同，到期日为2013年4月8日，乙方收到该借款后未按借款合同约定的时间支付利息及偿还本金，现乙方提出用其名下所有的，位于莱芜市某某村的恒温库包括全部配套设施，库内角铁货架及变压器等一切附属设施，经评估作价用于偿还所欠甲方相应借款本息，丙方并同意。
2015年12月31日，村委会与农商行签订土地租赁合同，双方约定农商行申请使用村委会所属部分土地经营恒温冷藏库，租赁期限20年，自2016年1月1日起至2036年12月31日止；土地坐落、面积等同上述协议书；土地有偿使用费5490元/年；合同还约定了其他内容。
2017年4月11日，崔某某、贾某某，农商行、村委会，第三人张某某等签订补充协议，四方约定，根据2015年12月15日签订的协议书，崔某某、贾某某以经营的冷库5个（3大2小）及其附属物抵顶农商行本金2582958元，鉴于崔某某、贾某某居住使用方便，特立以下补充协议：农商行将该宗抵债资产中的2个小冷库（原抵债价格387300元，面积为178.10平方米）退还崔某某、贾某某，并相应冲减抵债金额，即原协议崔某某、贾某某抵债资产为3个大冷库及其附属物，抵顶农商行贷款本金2195658元，其他条款均按原协议执行；抵债资产冲减后，相应减少农商行所使用的村委会所有的土地，以上土地使用权归崔某某、贾某某所有；协议还约定了其他内容。
2017年4月21日，农商行与崔某某签订恒温库租赁合同，农商行将恒温库租赁给崔某某使用，租赁费以双方原书面交接清单为准；租赁期限一年，自2017年4月21日起至2018年4月20日止；租赁费10000元；合同还约定了其他内容。
一审裁判要旨
一审法院认为，当事人在债务清偿期限届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于《合同法》第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。崔某某、贾某某在贷款偿还期限届满后，对尚未偿还的贷款本息与农商行达成协议，崔某某、贾某某以其在村委会的土地租赁权及其建盖的恒温库等附属设施评估作价后抵顶部分债务，该抵债协议是借贷双方的真实意思表示，崔某某、贾某某对其享有所有权的恒温库等财产有权进行处分，且恒温库等所涉土地使用权的流转经过了村民代表的同意，故抵债协议的签订不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。
《土地管理法》第十五条第二款规定，“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”该条款所规定的民主议定程序属于管理性强制性规定，违反该规定的，并不导致合同无效的法律后果。涉案《协议书》并未违反法律、行政法规的效力性强制规定，且经过了村民代表的同意，所以，农商行虽系村集体经济组织以外的单位，但其有权承包经营该村土地。故崔某某、贾某某以农商行非村集体经济组织成员为由主张农商行无权取得北留村集体土地使用权的意见，于法无据，一审法院不予采纳。故判决涉案协议书不属于《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，崔某某、贾某某要求确认该协议书无效的诉讼请求，一审法院不予支持。
二审裁判思路与指导
二审法院认为，本案争议的焦点问题是：2015年12月10日协议书是否合法有效。
分析如下：
一、本案系债务履行期限届满后以相关财产抵偿债务，应当尊重当事人的意思自治。
崔某某、贾某某向农商行借款后未能按照约定还款，债务基础合法有据。在债务履行期届满后，崔某某、贾某某与农商行、村委会等签订协议，商定以相关财产抵偿崔某某、贾某某欠付农商行的到期债务，均系各方当事人真实意思表示，债务数额清楚，不存在显失公平的问题，不违反法律、行政法规禁止性规定。
二、关于协议书中用于抵债的标的物。
首先，协议书约定恒温库包括全部配套设备、库内角铁货架及变压器等一切附属设施，经评估作价用于偿还所欠农商行相应借款本息，因此，各方约定的抵偿债务的标的物是恒温库包括全部配套设备、库内角铁货架及变压器等一切附属设施。至于协议中约定的土地，在协议书第二条约定“本协议第1条所涉及的土地所有权属村委会所有，崔某某、贾某某只是根据租赁合同享有租赁权和使用权……”，依照上述约定，土地所有权归村委会所有，崔某某、贾某某用于抵债的财产实际是地上建筑物所有权，而涉及的土地所有权为村委会所有，各方约定的仅为土地租赁权有偿使用的变更，不涉及土地权属的变更。
其次，上述协议签订后，农商行2015年12月31日与村委会签订了土地租赁合同书，继续有偿使用村委会的案涉土地，进一步证实了案涉抵偿财产不是土地所有权，而是租赁权。崔某某、贾某某上诉称协议系以土地所有权抵偿农商行的欠款，与事实不符，本院不予采信。
三、关于土地租赁权、地上建筑物的所有权抵偿贷款的约定是否合法。
1.关于以租赁权抵偿贷款。首先，2015年12月10日协议签订之前，崔某某于2012年2月28日与村委会签订有偿使用土地合同书，然后崔某某在案涉土地上建成了恒温库，用于从事农副产品冷藏加工生产。2015年12月7日，村委会形成村民代表大会决议，同意崔某某将位于村委会恒温库5个库洞、车间、其他建筑物及附属设施设备等财产所有权及占用土地使用权转让给农商行。其次，2015年12月10日协议签订之后，村委会另与农商行签订土地租赁合同书，农商行向村委会支付租金，村集体利益未受损，故农商行依照2015年12月10日协议书与土地租赁合同书取得权利为租赁权，租赁权的性质为债权，而土地承包经营权属于《物权法》规定的用益物权，两者性质不同，农商行与村委会签订的租赁合同，以及2015年12月10日协议中关于以租赁权抵偿借款的约定，符合法律规定，本院对其效力予以认定。
2.关于以地上建筑物所有权抵偿借款。依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故合同效力与物权变更登记效力应区别开来，本案已查明不属于以土地所有权抵偿债权，关于地上建筑物是否能够变更登记，属于合同生效后的履行问题，如履行不能则产生违约责任，各方当事人可依照合同约定与法律规定主张权利。简言之，合同效力与合同履行、合同效力与物权变更登记应分别适用相应法律规定，不能以尚未履行协议中的变更登记义务为由而否认合同效力，故以地上建筑物所有权抵偿借款的约定合法有效，本院予以认定。故上诉人崔某某、贾某某的上诉理由不成立，应予驳回。
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